¿Es rentable reformar un local comercial y convertirlo en vivienda?

En un mercado inmobiliario como el de Madrid, donde el acceso a la vivienda es cada vez más competitivo, surgen soluciones ingeniosas y llenas de potencial. Una de las más destacadas es la de transformar locales comerciales en desuso en hogares modernos y funcionales. Lo que antes era una rareza, hoy es una tendencia al alza, pero la gran pregunta sigue en el aire: es rentable convertir un local en vivienda?

La respuesta corta es un sí rotundo, pero con matices. Es una inversión inteligente que puede ofrecer una rentabilidad muy superior a la de los activos tradicionales, pero el éxito depende de un proceso meticuloso. Desde la viabilidad legal hasta el último detalle de la reforma, cada paso cuenta. En esta guía completa de Home Tailor, desglosaremos todo lo que necesitas saber para que tu proyecto no solo sea un sueño, sino un éxito financiero.”

Análisis Rápido: Ventajas y Desventajas Clave

• Ventajas Principales:
  • ✅ Precio de Compra Inferior: Los locales suelen ser entre un 20% y un 50% más baratos que las viviendas con los mismos metros cuadrados en la misma zona.
  • ✅ Alta Rentabilidad: Tanto por alquiler (yield superior al 5-7%) como por la plusvalía en una futura venta.
  • ✅ Diseño a Medida: Libertad total para crear espacios únicos y personalizados, como lofts diáfanos con techos altos.
  • ✅ Ubicaciones Privilegiadas: Acceso a locales en zonas céntricas y consolidadas con todos los servicios a pie de calle.
• Desventajas a Considerar:
  • ❌ Burocracia Compleja: El proceso de cambio de uso y licencias puede ser largo y tedioso.
  • ❌ Requisitos Técnicos Estrictos: No todos los locales son aptos; deben cumplir con normativas de habitabilidad muy específicas.
  • ❌ Inversión Inicial en Reforma: Se necesita un capital considerable para la reforma integral que requiere.
  • ❌ Posibles Dificultades de Financiación: Algunos bancos son más reticentes a conceder hipotecas para este tipo de proyectos.

Checklist de Viabilidad: ¿Cumple tu Local con la Normativa de Madrid?

Que puedas o no transformar un local comercial en una vivienda va a depender de factores muy concretos estipulados en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y en el Código Técnico de la Edificación (CTE). Por ello, es absolutamente crucial contar con la asesoría de un arquitecto antes de si quiera comprar el local. A continuación, te presentamos el checklist de viabilidad:

Ahora bien, los requisitos que se deben cumplir en cuanto a las dimensiones del local son: 

• La propiedad debe medir más de 38 m2. 
• La estructura del local debe tener más de 25 m2, si sus medidas son inferiores no cuenta con la superficie necesaria para convertirla en una vivienda. 
• El 75% de la estructura debe tener una altura de 2,50 mts, mientras que el resto no puede ser menor a 2,20 mts. 

• Según las normas de la localidad, no puede tener una base o profundidad mayor a los 12 mts. 
• El exterior debe tener más de 3 mts y el interior más de 2,70 mts. 
• Algunas comunidades no permiten la reforma de locales a viviendas si poseen una estructura construida entre el piso y el techo del local. 

Aunado a estos requisitos, existen otros enfocados en las características de la estructura. Tales como: 

• El área destinada para la cocina debe tener una campana de extracción de humo con salida al exterior. Dependiendo de las normas de la comunidad, esta condición puede variar. 

• Las áreas destinadas a las habitaciones o dormitorios deben tener ventilación al 8% y 12% de iluminación del exterior. 
• Los cuartos de baño debes tener extractor de aire. 

El Proceso y la Inversión: 4 Pasos Clave

Una vez confirmada la viabilidad, el proyecto se desglosa en una serie de fases con sus costes asociados. Es fundamental entender este recorrido para planificar tu inversión:

Paso 1: El Proyecto Técnico de Arquitectura

La elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto tiene un coste aproximado de 2.500 euros. Al contratar a un profesional, no solo obtendrás el estudio de viabilidad para saber si el local es apto, sino también el documento esencial para solicitar licencias y guiar la obra. Este primer paso es el cimiento sobre el que se construye todo el proyecto.

Paso 2: Gestión de Licencias Municipales

Con el proyecto visado, se solicitan las licencias en el Ayuntamiento correspondiente. Generalmente, y dependiendo de la envergadura de la obra, necesitarás una Licencia de Obra Mayor (con un coste de entre el 2% y 5% del presupuesto de ejecución material) o, en casos menores, una Licencia de Obra Menor (entre el 3% y 5%). Es crucial recordar que estos porcentajes no suelen incluir el IVA.

Paso 3: Ejecución de la Reforma

Con luz verde del Ayuntamiento, comienza la transformación. Es el momento de contratar a una empresa experta en reformas de locales comerciales que garantice un servicio completo y de calidad. El precio de la reforma integral dependerá de las calidades y la complejidad, pero suele situarse en una horquilla de entre 40.000 y 70.000 euros.

Paso 4: Legalización Final (Cédula de Habitabilidad)

Finalizada la obra, el último trámite es obtener la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación. Este documento certifica que el inmueble es legalmente una vivienda, siendo indispensable para alquilar, vender o dar de alta los suministros del hogar. Su coste es menor, rondando por lo general entre los 50 y 200 euros.

¿Cuánto cuesta la reforma de un local comercial para convertirlo en vivienda? 

Después de conocer los requisitos que debe cumplir un local comercial para poder convertirlo en vivienda, es el turno de saber cuáles son los gastos que involucra tal reforma. Estos se aplican de diferentes formas, pues depende de la gestión de permiso y otros trámites legales.  

Una vez que estos hayan sido gestionados es momento de dar inicio con la reforma. Pero todo esto, conlleva a una serie de pasos y cada uno implica un gasto para comenzar el proyecto. Sin más, a continuación, te mostramos cuánto cuesta la reforma de un local comercial. 

Contratar a un profesional para elaborar el proyecto de reforma 

La elaboración del proyecto tiene un costo aproximado de 2.500 euros. Al contratar a un profesional, no solo sabrás si el local está apto para llevar a cabo el proyecto. Sino que podrá asesorarte en todos los demás trámites que debes realizar. 

Tomando en cuenta, que sin este primer paso no podrás avanzar, ya que es necesario para poder gestionar los permisos y licencias para la obra. 

Gestión de licencias 

Las licencias y permisos dependen del tipo de reformas que deseas realizar en el local comercial. Por tanto y con base al proyecto previamente elaborado, deberás gestionar una Licencia de Obra Mayor que tiene un costo entre el 2% y el 5%.  

O en cuyo caso, una Licencia de Obra Menor que tiene un costo entre el 3% y 5% del presupuesto total para la reforma. Cabe destacar, que estos porcentajes no incluyen IVA, así que es recomendable solicitar información en la institución encargada de emitir las licencias antes de gestionarlas. 

Comienza el proyecto 

Una vez que hayas tramitado todos los permisos necesarios, solo queda arrancar con el proyecto. Para ello tendrás que contratar a una empresa de reformas de locales comerciales que te garantice un servicio completo, seguro y de calidad.  

Lo más recomendable es que solicites un presupuesto detallado en varias empresas de reformas y elijas la que más se adapte a tus necesidades. Además, la misma puede gestionar por ti, los permisos y licencias que te mencionamos anteriormente. 

Ahora bien, el precio por la reforma siempre depende de la cantidad de cambios que deban hacerse a la estructura. Por ende, puede que una reforma integral de un local comercial requiera de una inversión total entre los 40.000 euros y 70.000 euros. 

Consigue la cédula o el certificado de habitabilidad 

Una vez que el proyecto está concluido es necesario gestionar la cédula de habitabilidad. Este documento es el respaldo más importante que tendrás para validar que el local ha sido acondicionado y cuenta con las características fundamentales para ser habitado como vivienda. 

Lo mejor es que su costo no es tan elevado como los trámites anteriores y varían según la Comunidad de Autónomos. Por lo general, el costo ronda entre los 50 euros y 200 euros. 

Entonces ¿si es rentable convertir un local comercial en una vivienda? 

Por supuesto que es rentable convertir un local en una vivienda, de no ser así, entonces no estaría tan de moda este tipo de reformas. Si aún tienes algunas dudas de cuánto cuesta la reforma de un local comercial, aquí te dejamos un ejemplo de ello y cuánto puedes ganar en el futuro. 

• El proyecto tuvo un costo de 2500 euros. 
• Tu presupuesto inicial fue de 45.000 euros, pero se tuvo que añadir algunos detalles y en total la reforma fue de 50.000 euros. 
• Entre las licencias y la cédula de habitabilidad pagaste alrededor de 3.000 euros. 

Al calcular estas cifras tu inversión fue de 55.500 euros. Pero ¿Dónde está la rentabilidad? Pues bien, si alquilas la vivienda por 900 euros al mes, en 5 años y 2 meses habrás recuperado el 100% de la inversión. 

Si, por el contrario, hubieses comprado un piso u otra vivienda para que cumpla esta finalidad, tu inversión habría sido 3 veces más. Así que, si estás planeando convertir tu local en vivienda, no esperes más. Verás cómo en poco tiempo recuperas tu inversión y podrás generar más ingresos en el futuro. 

Dos Vías Principales para Monetizar tu Inversión:

1. Rentabilidad por Alquiler (Yield): Esta es la opción más común. El yield o rendimiento bruto se calcula dividiendo el ingreso anual del alquiler entre el coste total de la inversión (compra + reforma + gastos) y multiplicándolo por 100. En Madrid, no es raro alcanzar rendimientos brutos del 6% al 8%, cifras muy superiores a las del alquiler de una vivienda tradicional.
2. Rentabilidad por Venta (Plusvalía o “Flipping”): Consiste en comprar, reformar y vender. La clave aquí es que el valor de la propiedad como vivienda es significativamente mayor que su valor como local. Un local que compraste por 120.000€ y en el que invertiste 60.000€ (coste total: 180.000€), podría venderse fácilmente por 250.000€ o más como una vivienda tipo loft reformada, generando una plusvalía sustancial en un periodo de tiempo relativamente corto.

Rentabilidad y Retorno de Inversión: Lo Que Necesitas Saber

Convertir un local comercial en vivienda puede ser una inversión altamente rentable, especialmente en áreas urbanas donde el espacio habitable está en alta demanda. Para entender mejor el retorno de la inversión, es necesario considerar todos los costos involucrados, incluyendo la compra del local, los gastos de reforma, los costos legales y de permisos, así como el tiempo necesario para completar el proyecto. Una vez finalizada la reforma, el valor de la propiedad puede aumentar significativamente, ofreciendo no solo un retorno a través de la venta sino también la opción de generar ingresos mediante el alquiler. Analiza el mercado local, evalúa los precios de alquiler y venta en la zona y considera la demanda de viviendas para asegurarte de que tu inversión será provechosa.

Tabla Comparativa: Rentabilidad de Convertir un Local en Vivienda

¿Qué ventajas adicionales ofrece la conversión de un local comercial en vivienda frente a la compra de una vivienda ya construida?

• Flexibilidad en el diseño: Al transformar un local, tienes la oportunidad de personalizar completamente el espacio según tus necesidades y gustos, algo que puede ser más limitado en una vivienda preexistente.
• Ubicación estratégica: Los locales comerciales suelen estar ubicados en zonas céntricas o bien comunicadas, ofreciendo accesibilidad y cercanía a servicios y comercios que una vivienda en zonas residenciales más alejadas no podría ofrecer.
• Costo potencialmente menor: Dependiendo del estado del local y el mercado inmobiliario, convertir un local en vivienda puede ser más económico que comprar una vivienda equivalente, especialmente en zonas de alta demanda.

¿Qué desafíos comunes enfrentan los propietarios durante el proceso de reforma y cómo se pueden superar?

• Cumplimiento normativo: Uno de los principales desafíos es asegurar que la transformación cumpla con todas las normativas locales de vivienda, lo cual puede incluir aspectos de seguridad, accesibilidad y habitabilidad. La contratación de un arquitecto o ingeniero con experiencia en este tipo de proyectos es crucial.
• Problemas estructurales: Los locales comerciales pueden requerir significativas mejoras estructurales para convertirse en viviendas, incluyendo la instalación de sistemas de ventilación, plomería y eléctricos adecuados. Una evaluación estructural detallada antes de comprar el local puede ayudar a anticipar estos costos.
• Financiación: Obtener financiación para una conversión puede ser más complicado que para la compra de una vivienda tradicional. Es importante preparar un sólido plan de negocio y presupuesto para presentar a los bancos o inversores.

Aparte de los requisitos legales y estructurales, ¿qué consideraciones estéticas y de diseño se deben tener en cuenta al convertir un local en vivienda?

• Maximización de la luz natural: Dado que los locales comerciales pueden tener limitaciones con las ventanas, encontrar maneras creativas de incorporar más luz natural es fundamental.
• División del espacio: A menudo, los locales comerciales son espacios abiertos grandes, lo que ofrece una excelente oportunidad para crear diseños de planta abierta. Sin embargo, también es importante considerar cómo se definirán y separarán visualmente las diferentes áreas (como zonas de estar, cocina y dormitorios) para crear un ambiente habitable y acogedor.
• Conservación de características únicas: Si el local tiene características arquitectónicas interesantes, como techos altos, vigas expuestas o paredes de ladrillo, incorporar estos elementos en el diseño puede añadir un valor estético significativo y un sentido de carácter al espacio final.

Preguntas Frecuentes sobre la Conversión de Locales en Vivienda

¿Es necesario un cambio de uso para convertir un local en vivienda?

Sí, es fundamental gestionar un cambio de uso en el Ayuntamiento correspondiente. Este trámite asegura que el local cumple con los requisitos para ser habitado como vivienda.

¿Cuánto tiempo lleva convertir un local en vivienda?

El tiempo puede variar dependiendo de la complejidad del proyecto y la rapidez con la que se obtengan los permisos. Generalmente, puede llevar entre 6 meses y un año.

¿Es posible financiar la reforma a través de un préstamo?

Sí, muchos bancos ofrecen préstamos para reformas. Es importante presentar un proyecto detallado y un presupuesto preciso para aumentar las posibilidades de aprobación.

¿Qué permisos se necesitan para realizar la reforma?

Además del cambio de uso, necesitarás una Licencia de Obra Mayor o Menor, dependiendo del alcance de la reforma, y la cédula de habitabilidad al finalizar el proyecto.

Conclusión: ¿Es Rentable Convertir un Local en Vivienda?

Convertir un local comercial en vivienda puede ser muy rentable, especialmente en áreas urbanas donde el espacio habitable está en alta demanda. A continuación, algunos puntos clave para considerar:

• Flexibilidad en el Diseño: Permite personalizar completamente el espacio según tus necesidades.
• Ubicación Estratégica: Los locales suelen estar en zonas céntricas con buena accesibilidad.
• Costo Potencialmente Menor: Puede ser más económico que comprar una vivienda equivalente en zonas de alta demanda.
• Retorno de Inversión: El valor de la propiedad puede aumentar significativamente tras la reforma, ofreciendo un retorno a través de la venta o el alquiler.

El proceso puede ser desafiante, con requisitos normativos y estructurales a cumplir, pero con la planificación adecuada y la ayuda de profesionales cualificados, la conversión de un local en vivienda es una inversión que puede generar ingresos sustanciales a largo plazo.

En resumen, si tienes un local comercial y estás considerando convertirlo en vivienda, es una opción que merece la pena explorar. No solo podrás crear un espacio habitable a tu medida, sino que también tendrás la oportunidad de obtener una considerable rentabilidad de tu inversión inicial.

Tu Partner en la Reforma: El Rol Clave de una Empresa Especializada

Afrontar un proyecto de cambio de uso puede ser abrumador. No se trata solo de una obra, sino de una compleja gestión de normativas, técnicos y plazos. Aquí es donde una empresa de reformas especializada como Home Tailor marca la diferencia:

• Gestión Integral 360º: Coordinamos a todos los profesionales implicados: arquitectos para el proyecto de viabilidad y cambio de uso, y nuestro propio equipo de obra para una ejecución impecable.
• Optimización de Costes: Gracias a nuestra experiencia, podemos ofrecer un presupuesto cerrado y detallado, evitando sobrecostes y optimizando cada euro de tu inversión.
• Tranquilidad y Plazos: Nos encargamos de la supervisión diaria de la obra y de la comunicación con la administración, liberándote del estrés y garantizando el cumplimiento de los plazos acordados.
• Visión de Diseño: No solo construimos, sino que te asesoramos para crear un hogar con un diseño funcional, estético y que maximice el potencial de ese espacio único.